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2019房地產估價師考試理論與方法經典習題

發表時間:2019/6/22 15:31:11 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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多項選擇題

1、下列各價值類型中,屬于基本價值類型的有( )。

A、市場價值

B、評估價值

C、投資價值

D、抵押價值

E、現狀價值

2、下列關于不同類型價值高低關系的表述中,正確的有( )。

A、現狀價值可能高于市場價值

B、投資價值高于市場價值

C、謹慎價值低于市場價值

D、快速變現價值低于市場價值

E、殘余價值等于市場價值

3、關于投資價值和市場價值的說法中,正確的有( )。

A、投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B、評估市場價值所采用的折現率是與該類房地產的風險程度對應的社會一般收益率

C、評估投資價值所采用的折現率是某個特定的投資者所要求的最高收益率

D、投資者評估的房地產的投資價值大于或等于該房地產的價格,是其投資行為(如購買行為)能夠實現的基本條件

E、評估投資價值時,要求對未來凈收益的估計是客觀的

4、下列關于謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值的表述中,正確的有( )。

A、為了防范房地產信貸風險,要求評估的房地產抵押價值本質上是謹慎價值

B、快速變現價值通常等于市場價值

C、現狀價值低于市場價值

D、殘余價值大于或等于殘值

E、殘余價值一般低于市場價值

5、在實際的房地產估價中,房地產抵押價值通常是指抵押房地產未設立法定優先受償權下的價值扣除估價師知悉的法定優先受償款后的余額,這些法定優先受償款通常包括( )。

A、拖欠建設工程價款

B、已抵押擔保的債權數額

C、房地產變賣處置費用

D、訴訟費用

E、其他法定優先受償款

6、從政府對房地產價格的管制或干預程度來劃分,房地產價格包括( )。

A、市場調節價

B、政府指導價

C、政府定價

D、市場最高限價

E、標準價

7、根據《城市房地產管理法》,應當定期確定并公布的價格包括( )。

A、基準地價

B、政府定價

C、標定地價

D、房屋重置價格

E、評估價值

8、下列關于評估價、保留價、起拍價的說法中,正確的有( )。

A、保留價是拍賣底價

B、現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價≥評估價的80%

C、現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價

D、現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=市場價

E、如果出現流拍可以降低保留價,但每次降低數額不得超過前次保留價的10%

9、房地產價格與一般物品價格的共同之處包括( )。

A、有波動

B、具有固定性

C、用貨幣表示

D、按質論價

E、互補產品多

10、下列各項商品之間互為互補品的有( )。

A、住宅與其配套的娛樂房地產

B、二手房和新建房地產

C、城市郊區的住宅與高速公路收費

D、經濟適用房與普通商品住宅

E、住宅與其配套的商業房地產

答案

多項選擇題

1、

【正確答案】 ACE

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值,是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值,可以說是六種基本價值類型。參見教材P90。

2、

【正確答案】 ACD

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。選項B錯誤,投資價值可能是樂觀估計,或是保守估計,而市場價值是一種客觀估計;選項E錯誤,殘余價值一般低于市場價值。參見教材P90~93。

3、

【正確答案】 ABD

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。選項C錯誤,評估投資價值所采用的折現率是某個特定投資者所要求的最低收益率;選項E錯誤,評估投資價值時,不同的投資者對未來凈收益的預測,育德可能是樂觀的,有的可能是保守的;而評估市場價值時,要求對未來凈收益的預測是客觀的,或者說是折中的。參見教材P92。

4、

【正確答案】 ADE

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。選項B錯誤,快速變現價值一般低于市場價值;選項C錯誤,在合法利用下,現狀價值低于或等于市場價值,當在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時,現狀價值等于市場價值。在不是合法利用下,現狀價值有可能高于市場價值。參見教材P92~93。

5、

【正確答案】 ABE

【答案解析】 本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。法定優先受償款包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優先受償款,但不包括訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及增值稅及附加等費用和稅金。參見教材P95。

6、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是市場調節價、政府指導價和政府定價。按照政府對房地產價格的管制或干預程度,可將房地產價格分為市場調節價、政府指導價和政府定價。參見教材P102。

7、

【正確答案】 ACD

【答案解析】 本題考查的是基準地價、標定地價和房屋重置價格。《城市房地產管理法》第三十三條規定,基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。參見教材P103。

8、

【正確答案】 ACD

【答案解析】 本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。選項B錯誤,現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價;選項E錯誤,如果出現流拍,再行拍賣時,可以酌情降低保留價,但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。參見教材P109。

9、

【正確答案】 ACD

【答案解析】 本題考查的是房地產價格的特點。房地產價格與家具、機器設備等一般商品的價格,既有共同之處,又有不同之處。共同之處是:(1)都是價格,用貨幣來表示;(2)都有波動,受供求因素的影響,隨著時間而變化;(3)都是按質論價:即優質高價,劣質低價。參見教材P110。

10、

【正確答案】 ACE

【答案解析】 本題考查的是房地產需求。某種房地產的互補品,是指與它相互配合的其他房地產或物品,如住宅和與其配套的商業、娛樂房地產,城市郊區的住宅和高速公路收費。選項BD屬于替代品。參見教材P114。

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